최근 강남 재건축발 전세난이 서울 전역으로 번지면서 하반기에도 전세난이 지속될 것으로 예측되고 있습니다. 하반기에는 아파트 입주물량이 1만3000가구밖에 안되고 상반기에 비해 26%나 감소할 예정인데, 반면 반포 1, 2, 4주구에 이어 3주구를 비롯, 공공재건축, 공공재개발 등이 줄줄이 시작될 예정입니다. 임대차 2법 때문에 줄어든 전세물량 때문에 재건축아파트 2년 실거주 규제도 없었던 일로 풀었습니다. 하지만 이미 내집 마련을 위한 실입주가 늘어나고 새 아파트의 경우에도 실거주가 많이 늘어나 전세물량은 계속 부족할 것으로 보입니다. 그러면 재개발이나 재건축을 할 때 많은 이주수요가 생기는데, 2025년까지 50만호 이상을 정부와 서울시가 공급한다고 했습니다. 어떻게 해야 전세수요도 줄이면서 주택공급을 빠른 속도로 원활하게 할 수 있을까요.
일단 이주수요가 거의 일어나지 않는 지역을 먼저 개발하면 됩니다. 가장 큰 곳은 당연히 용산정비창부지가 될 수 있습니다. 비어있는 땅이니 설계만 되면 바로 인허가하고 착공까지 F패스트트랙으로 일사천리로 공급할 수 있습니다. 최근 MZ세대는 물론 3040세대까지 선호하는 49층에서 80층의 초고층 단지로 조성하게 되면 주민들도 반대만 하지는 않을 것입니다. 단순한 공공임대보다는 리츠를 활용한 공공주도 민간임대형식으로 개발하면 아주 빠른 속도로 최소 1만가구에서 2만가구 이상 공급할 수 있게 됩니다.
단순히 공공임대만 배치한다고 하면 강남 공공재건축과 마찬가지로 반대하는 주민들이 많을 것 같으니 주민들도 모두 찬성할 수 있는 개발계획이 필요합니다. 그리고 계획이 나오면 주민들과 소통을 먼저하고 주민들의 의견을 최대한 반영시키는 방향으로 개발해야 할 것입니다. 지난해 8·4 대책에 나왔던 지역 중에서는 용산 캠프킴, 과천청사 주변부지, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장부지 등 재개발로 기존 주민 이주수요가 거의 발생하지 않는 부지들도 위와 마찬가지고 개발계획 만든 후 주민들과의 소통을 통해 패스트트랙으로 추진하면 원래 계획된 4000가구 이상 빠른 속도로 공급이 될 것입니다.
다음으로 빠르게 진행할 수 있는 곳이 바로 준공업지역입니다. 여의도 5배 규모의 준공업지역이 있는데 2·4 부동산대책에서도 용도지역을 변경하고 용적률을 법정 상한까지 탄력적용하기로 했습니다. 구로구나 영등포구, 강서구내의 준공업지역 조합이나 주민대표들과 협력하면 빠른 속도로 개발이 가능할 수 있습니다.
원래 주거하는 분이 많지 않았기 때문에 철강공장이나 기계공구상가 등을 이전할 수 있는 경기도 내 산업단지를 물색, 빠른 속도로 이전을 시켜주변 됩니다. 일부 공구상가 등은 재개발 이후에 다시 입점이 가능토록 하고, 부지내에는 49층이상 초고층 아파트를 공급하게 된다면 이주수요는 거의 발생하지 않고 대규모 공급이 가능할 수 있습니다. 대표적인 곳은 바로 구로역 앞의 기계공구상가나 문래동 철강거리 등입니다. 현재 1층에서 3층 규모지만 차량으로 여의도 5분 거리, 목동 5분 거리에 있는 최고의 역세권 지역이기 때문에 빠른 속도로 개발이 가능한 지역입니다.
결국 이렇게 빠른 속도로 대규모 초고층 아파트가 공급될 수 있는 곳부터 개발을 해야 이주수요는 최소화하면서 대규모 주택공급을 할 수 있게 됩니다. 정부와 서울시는 이런 지역을 중점적으로 주택공급이 될 수 있도록 적극 지원해야 합니다. 역세권개발은 당연히 고밀화하면서 재개발해야 합니다. 저층주거단지 개발도 비교적 이주수요가 적으므로 빠른 속도로 개발해야 합니다.
그러면 재개발·재건축은 어떻게 공급하는 것이 좋을까요. 강북지역의 공공재개발이나 공공재건축의 경우, 이주수요가 발생하더라도 강북내 다른지역이나 의정부, 남양주 별내 등의 지역으로 이주수요가 분산되기 때문에 전세난이 크게 발생할 가능성은 없습니다. 그러므로 가장 빨리 개발이 될 수 있는 지역부터 빠른 속도로 개발하면 될 것으로 보입니다.
최근 공공재개발 1호사업과 공공재건축 1호사업이 선정됐습니다. 그런데 강남의 경우는 강북과는 많이 다릅니다. 일단 강남지역은 학군수요 때문에 재개발, 재건축을 하더라도 8학군 지역을 벗어나지 않아 전세난을 가중시킬 가능성이 아주 높습니다. 즉 임대 수요에 대한 공급대책이 별도로 만들어져야 전세난을 줄이면서 재개발, 재건축을 할 수 있게 됩니다.
반포 1, 2, 4주구 이주가 시작되자마자 엄청난 전세난이 시작됐습니다. 결국 이런 전세난은 집값 상승까지 이어질 수 밖에 없습니다. 그러면 강남의 경우 이런 이주수요를 받아 줄만한 임대수요는 어떻게 해결하는 것이 좋을까요. 작년 8·4 대책을 보면 '상가나 업무용빌딩을 주거용도로 민간도 리모델링해 개발할 수 있습니다. 이 때 주차장 기준도 완화해 준다'는 대책이 있습니다.
이 제도는 영국의 PD제도(Permitted Development제도 : 런던내의 오피스를 주거용도로 전환)와 비슷한 제도입니다. 서울의 경우 이미 온라인쇼핑 및 음식배달이 급증해 상가 공실률이 높아지고 있습니다. 업무용 빌딩의 공실률도 프라임급 오피스의 개발이 급증하면서 증가하고 있는 추세입니다. 결국 인구가 줄어들고 4차산업혁명시대가 코로나 때문에 앞당겨 지면서 일어나는 현상입니다. 코로나가 종식된다고 하더라도 엄청난 관광인파가 몰려오지 않는 이상 상가나 오피스의 공실률은 크게 줄지 않을 것 같습니다. 그래서 가장 수요가 많은 임대용 공유주거로 개발을 하고 이를 활용하면 빠른 속도로 임대용 주거에 대한 공급이 이루어질 수 있습니다.
다만, 기존 빌딩의 화장실이나 로비 등을 그대로 활용해 리모델링 하기 때문에 '공유형 주거' 형태로 개발하면 됩니다. 이미 '미스터홈즈'나 '에피소드 성수'와 같이 개발이 되고 있습니다. 전세계적으로도 공유주거가 급증하고 있는데, 장기적으로도 청년들이 결혼하기 직전까지 저렴하게 살 수 있는 주거형태로 계속 늘어날 것으로 판단되고 있습니다. 결국 이런 공유형 주거가 일시적으로 많이 개발이 된다면 강남지역도 이주기간동안 임대로 살 수 있는 임대용 주거가 대량 공급될 수 있습니다. 때문에 전세난을 줄이면서 재개발이나 재건축을 할 수 있게 됩니다.
국내에서도 전세를 통한 내집마련은 어렵다고 생각하고 있으므로 다양한 형태의 주택공급을 아주 빠르게 해 주어야 합니다. 이는 이미 규제완화를 통해 실현이 가능하게 됐지만, 엄청난 이주수요가 발생하게 된다면 정부나 서울시는 부담을 가질 수 밖에 없는 상황이 될 것입니다. 재개발, 재건축을 하더라도 이주수요를 최대한 줄이는 순서대로 계획해 공급을 하고, 기존 건축물을 최대한 활용하는 방법도 찾아봐야 할 것 입니다.
지금이라도 정부와 서울시가 어디에서부터 주택공급을 빠르게 할 것인지, 어떻게 하면 주민들과 소통하면서 빠르게 개발이 될 수 있는지 끊임없이 대화하고 노력해야 할 것입니다. 아니면 전세난 때문에 각종 주택공급 대책은 미루어질 수 밖에 없습니다. 2025년까지 50만호 이상을 공급하는 것은 불가능해집니다. 주택공급은 하루아침에 이루어지는게 아니고 치밀한 중장기 계획에 의해 추진되어야 합니다. 우리 여자 양궁 국가대표가 9년연속 올림픽 단체전을 석권한 것도 바로 이런 치밀한 중장기 계획이 있었기에 가능한 것처럼 말입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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